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棚改“熄火”,舊改接棒,2020年房價到底怎么走?

發布時間:2020-06-04 15:24:41    瀏覽量(36)

2020兩會強調了房住不炒,棚改徹底退出歷史舞臺,取而代之的便是由舊改接棒,成為中國房地產市場的“下一步”,并列出了今年的目標:

2020年提出新開工改造城鎮老舊小區達3.9萬個,涉及居民近700萬戶,比去年要增加一倍。

中國有多少符合舊改條件的老舊小區呢?

根據之前住建部給的數據,是17萬個,按照官方的想法可以拉動5萬億的投資。

以此換算,2020年的3.9萬個小區,則預計可以拉動投資達到1.2萬億左右,這不是一筆小數目,算得上近年來最大規模的民生工程。

那么舊改到底和棚改有什么本質區別,對樓市的影響是怎樣的?

1、棚改的本質

棚改這個詞我們再熟悉不過,在2015年之前,棚改是一項不溫不火的民生工程。

那時候,土地上的房子太破舊,不能住了,就得拆掉重建。政府會根據家庭人口評估面積,或者拆一補一的方法,進行實物安置,也催生出不少拆遷暴發戶。

但當時由于棚改資金來源主要地方財政,像這種需要耗費巨資的大拆大建推行的很慢。

變革在2015年下半年。

經濟增速放緩,樓市行情不好,大多數城市的房子處于高庫存狀態,賣也賣不掉。為了重振樓市,央行宣布參與棚改進程,并研究出了一個武器——PSL(抵押補充貸款)。

稍微懂點兒金融學的人應該明白,PSL就是央行向國開行定向注水,國開行拿到錢后貸款給地方。

俗話講,有了錢就可以為所欲為。地方為了加快老舊小區的棚改進程,直接用貨幣安置取代了實物安置。意思就是,直接給你補貼人民幣,讓你去買房。

棚改戶第一天還呆在破房子里,第二天抱著百萬現金呆在大街上,傻傻看著被推平的房子,感慨萬千。這時候他們怎么做?買房唄,不然往哪兒睡?

樓市瞬間催生大量購房需求,房價開始飆升??吹綐鞘写蠡?,其他人也著急了,房價再漲就買不起了,于是風風火火全城人民開始跑進售樓處接盤。

貨幣有乘數效應,房價依然有,2015-2019年,全國房價翻番,貨幣化催生的樓市亂象歷歷在目。尤其是三四線城市,因為這波棚改,反敗為勝續了命。

總結下來,貨幣化棚改是央行對樓市定向放水,并且通過政策,「強制催生了天量購房需求」的一種民生工程。

那么舊改呢?

2、新舊改上線

其實舊改和一開始的實物安置棚改差不多,這些年一直都是不溫不火。民生工程推行緩慢的主要原因,也是地方沒錢。

如果單靠居民去自發籌錢更新社區環境,簡直天方夜譚。因為每家每戶對住房需求的訴求不同。

A業主住在6樓想加個電梯,B業主住在1樓說電梯跟我沒啥關系,C業主說干嘛要舊改,我又不住在這里……

舊改這東西,利好是多項的,“既保民生,又穩投資,同時拉內需,一舉多得“,簡直是當下夢寐以求的經濟刺激方式。

這時候央行又出來了,你們這節奏太慢,咱們再研發一個武器,“新舊改”。我給你們出一半錢,你們自己出一半,咱們一起改還不行嗎?

這時候雖然核心矛盾還未解決,但有人給花錢改自己的房子,當然答應了。

那么到底改什么呢?

根據官方的解釋,舊改工程重點改造2000年底前建成的老舊小區。

重點改造小區的水電路氣及光線配套,有條件的可加裝電梯,配建停車場,在小區改造的基礎上引導發展社區養老、托幼、醫療、保潔等服務。

這里面需求最大的,也是最貴的便是裝電梯,其次就是停車場、水電路氣、光線配套。算下來,跟棚改下的大拆大建還不是一個量級。

這時候我們再來追溯本質。

你會發現,舊改雖然是央行定向放水,但錢沒有直接塞進人們褲兜里,舊改戶只能把錢用來改善住房環境。

而且,舊改和棚改不一樣,改來改去,只是在原有存量房上動刀子,并不會創造新的購房需求。

反之,舊房子翻新又能多住十年,不少人要打消購房念頭了。那么市場上潛在的購房需求反而是減少的。

所以在某種意義上講,舊改反而利空房價。

昨天和一個西部城市,在住建部上班的老朋友聊天,他說,“三四線其實對舊改的動力非常低。因為新房都矗在那里賣不完。你把舊房子改好了,大家不買新房子怎么辦?這直接關聯到土地行情?!?/span>

“現在三四線城市有一個主要矛盾,不申請舊改,缺少經濟刺激方式,但申請舊改了,又怕對房價造成壓力?!?/span>

(數據來源:貝殼研究院)

當然舊改對于有人口增量的一二線城市樓市來說,影響不大。尤其是人口保持長期流入的城市,這些城市的老舊小區所在的地段,因為配套成熟,反而復活了。

可以預見,未來被舊改的房子,由于硬件環境提升,小區房價和租金較之前有一定的上漲,而且抗跌能力更強,更容易流通了。之前沒有電梯,可能一個月才能租2000塊錢,現在有了電梯,一個月就變成了2500塊錢。

所以大家如果有購買老房子,一定要問清楚,在舊改之前上車。

3、新舊改之困

當然這幾萬億舊改工程雖說是一片藍海,但相對于棚改,還是十分艱難的。

棚改按照家庭人口發了錢,雙方皆大歡喜,各干各的。舊改不同,需要在多方利益中權衡,需要一套非常好的解決方法。

譬如加裝電梯這一項,低樓層肯定拒絕和高樓層平攤費用,甚至反對加裝電梯。

之前在電視上看到一訪談節目,低樓層老奶奶說,“這電梯遮了我的眼,擾了我的耳,憑什么同意你們裝?”

5樓的老奶奶則不同,“我上都上不去了,你不替我想想嗎?”最后幾十年的鄰居成了仇人。

2019年7—8月,住房和城鄉建設部會同20個部委和單位,深入30個省、區、市及新疆生產建設兵團的93個市縣,對213個老舊小區開展了調研。

最后得出了一個結論,每個城市不一樣,每個小區都不一樣,甚至每個單元每家每戶都不一樣,愁壞了調查組。

不過天無絕人之路,最后調查組研究出了一系列武器,其中一個很重要,“居民自行解決+引入社會力量”。

原來舊改,政府主導,現在全權交給小區。

老舊小區如果想加裝電梯,需要每個單元去自行協商出資比例,一般1-2層可以不收,3層以上逐增。協調不到位的,政府拒絕參與舊改,意味著這個小區所有舊改項目都泡湯了。

小區住戶為了爭取補貼,基本很少出現釘子戶,否則會成為全小區的敵人。

其次引入社會力量。除了中央和地方補貼以外,社會企業可以入駐參與舊改,例如投資一臺電梯,可以根據情況設定使用費用,如果你想用它就必須得交錢。

在樓市,沒有任何事情是錢解決不了的,如果有,那就是錢還不夠。由此而來,現在全國已經形成了一批可復制可推廣的經驗做法,在接下來的2020年,老舊小區改造潮會加速實現。

4、總結一下

相對棚改,接下來的老舊小區改造還是較為溫和的。大家不用擔心房價大漲。

但值得注意的是,本質上,這依然是中央定向對樓市放水的舉措,只不過水流到了老舊小區。在這其中老舊房子擁有者,水泥鋼筋等傳統制造業、參與設計的企業、地方是最大的受益者。

不在此范圍的人們則是相對利空。尤其是之前買不起新房的剛需,在選擇老破小的空間上,又小了一些。

但無論如何,還是希望這項民生工程,能保持初心,保民生、拉內需,不要走偏鋒,真心誠意地服務大眾。

(來源:騰訊房產

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